據新華社4月22日消息，作為國內土地資源約束最突出的特大城市之一，上海在嚴控新增建設用地的同時，將更注重向存量土地謀求發展空間。記者22日從上海市有關部門獲悉，上海日前已下發文件，“鼓勵”和“規范”并舉，著力盤活、優化存量工業用地，促進產業發展“高端化、集聚化、服務化、融合化、低碳化”。

　　據介紹，在新一輪土地管理中，上海已明確了“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、質量提高”的“五量調控”新思路。日前，上海市政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制訂的《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法（試行）》，為閑置及低效利用工業用地的調整、升級提出具體操作方法。

　　此前，上海已明確，對新增建設用地實行“穩中有降、逐年遞減”，并實現規劃總規模“零增長”。截至2012年底，上海的工業用地總量已累計供應856平方公里，占建設用地比重的28%，土地利用績效水平差異較大，布局結構有待進一步優化調整。

　　根據《辦法》，上海對存量工業用地將主要采取區域整體轉型、土地收儲后出讓和有條件零星開發等實施路徑，并已為此制訂了一系列引導及鼓勵政策。比如，關于區域整體轉型開發，除政府土地收儲后整體開發建設外，還允許單一主體或聯合開發體采取存量補地價方式自行開發。

　　對于補繳地價的標準，《辦法》規定，轉型為研發總部產業項目類用地的市場評估地價，外環線以外地區不低于相同地塊工業用途基準地價的150%，外環線以內地區則一般不低于相同地段辦公用途基準地價的70%；轉型為研發總部通用類的，市場評估地價不低于相同地段辦公用途基準地價的70%。此外，符合相關條件的研發總部類用地，最高容積率可以達到4。

　　“目前工業用地價格整體還比較低，土地改變用途后補繳至工業地價的1.5倍，再加上容積率的提高，對企業是有較大激勵作用的。”上海市土地學會副會長袁華寶說。

　　再如，存量工業用地的收儲也更兼顧市場因素。《辦法》首次明確，采取收儲后公開出讓產生土地儲備收益的工業用地，原土地權利人為法人的，在對工業用地、建筑物、設備等進行評估后收儲補償的基礎上，可以按照土地儲備收益的一定比例，由市、區縣土地儲備機構再給予補償。

　　不過，隨著近年來土地資源“硬約束”的加劇，地價上漲較快，不少城市有企業以工業投資為名進行圈地、囤地、炒地，獲取不正當收益。盤活存量工業用地，必須防止其成為新一輪“資本盛宴”。上海此次也明確了一系列加強規范和監管的舉措。

　　比如，《辦法》指出，整體轉型區域規劃公共綠地、廣場用地及地塊開放空間用地占城市建設用地比例不低于15%，規劃公共服務設施用地比例不低于10%，道路間距控制在200米以下，支路路網密度控制在每平方公里6公里以上。

　　此外，《辦法》還強調“物業自用”。規劃工業區塊內轉型為研發總部通用類的，可以出租、分割轉讓，但開發單位須持有70%以上的物業產權；轉型為商務辦公用地的，須持有50%以上的物業產權；轉型為教育、醫療、科研、養老等用途的，房屋不得分割轉讓。零星工業用地的開發單位，須持有60%以上物業產權。上海市規劃國土資源局相關負責人表示，強調“物業自用”，目的是保證政策聚焦在真正實施產業轉型的企業，而不鼓勵房地產炒作。

　　《辦法》還明確規定，對產業項目類工業用地通過補繳土地出讓價款，調整為標準廠房類用地的，建設用地使用權不得整體或分割轉讓，宗地上的房屋可以出租給符合準入條件的工業投資項目，但不得分幢、分層、分套轉讓。

　　“對通過盤活存量土地、真正實施產業轉型升級的企業，我們將堅決鼓勵、支持；對欲借盤活之名進行炒地、炒房的，我們將堅決防范、遏制，以確保有限的產業用地資源更好地用于經濟轉型升級。”上海市規劃國土資源局相關負責人表示。（新華社記者 葉鋒）